Аренда

  5 правил аренды жилья (от Уральской палаты недвижимости)

 1. Не платите денег никому до того, пока не увидите жилье, которое вас устраивает! Добросовестные посредники присутствуют на показе, не работают по преоплате и не берут деньги только за информацию.  

2. В договоре, в соответствии с которым вам оказывается услуга, должно быть прописано подбор квартиры (комнаты) с последующим вселением. Мошенники никогда не дадут вам договор на руки для консультации с юристом, в их договоре предусмотрено оказание только информационных услуг.

3. Подписывайте договор аренды и производите расчеты только с собственником данного помещения (или лицом, действующим по нотариальной доверенности), для этого сравните ФИО в его паспорте с ФИО в свидетельстве на право собственности на объект недвижимости. Расчеты и подписание договора с другим лицом ставят под сомнение законность вашего проживания в чужой квартире и грозят потерей уплаченных средств.

4. Обратите внимание на профессиональных участников рвнка недвижимости - риэлторские компании. Подбор варианта жилья в профессиональных агентствах недвижимости, как правило, стоит от 30 до 50% ежемесячной аренды, при этом агентство поможет вам оформить договор с собственником и предоставит гарантии: бесплатный подбор нового варианта, если вас выселят в первый месяц, при условии, что вы не нарушали правила проживания и вовремя вносили плату.

5. Членство агентства недвижимости в Уральской палате недвижимости (УПН, профессиональной ассоциации) дает гарантии качества и результата оказываемой услуги по аренде. В случае конфликтной ситуации с агентством недвижимости, состоящем в УПН, комиссия по этике разберет ситуацию и выявит виновного.

  Есть десять простых признаков того, что вы имеете дело с мошенниками:
      В "предмете" договора с "информационным агентством" НИКОГДА не будет фразы "подбор варианта с последующим вселением в квартиру". Они предлагают только информацию.
В офисе "информационщиков" НИКОГДА нет нормальной мебели и оргтехники. В "офисе" они всегда сидят "на чемоданах", готовые в любой момент сорваться и уехать на новое место. "Информационщики" ВСЕГДА берут 100%-ую предоплату. Сотрудник такого "агентства" НИКОГДА не поедет показывать предлагаемую квартиру. Квартиры в таких "агентствах" предлагаются ВСЕГДА по заниженным ценам.
      Такие "агентства" НИКОГДА не являются членами Уральской палаты недвижимости. "Информационщики" НИКОГДА не предоставляют риэлторских услуг по купле-продаже жилья.
В таком "агентстве" НИКОГДА не дадут договор на руки для консультации с юристом. У "информационщиков" НЕТ сертификатата на соответствие федеральному стандарту "Риэлторская деятельность. Услуги брокерские на рынке недвижимости".
У сотрудников такого "агентства" НИКОГДА не будет удостоверения риэлтора, которые выдает Уральская палата недвижимости.

   Аренда

     Бывает несмотря па предосторожности, наниматель нарушает договор, в каких случаях можно выселить?
- Расторжение договора найма по требованию наймодателя в судебном порядке возможно только в случаях, когда наниматель:
  - не вносит плату более двух раз ( при краткосрочной аренде) или имеет задолженность за шесть месяцев (при долгосрочной аренде),
- разрушает или портит квартиру,
 - использует жилое помещение не по назначению, например, для производственной деятельности,
- систематически нарушает права
интересы соседей.
  По двум последним пунктам наймодатель должен предупредить нанимателя письменно о необходимости устранений нарушений. И если эти нарушения устранены не были, обращаться в суд для выселения "неправильных" жильцов.

    Что выгодно арендатору?

     "В настоящее время арендой загородного жилья занимаются многие агентства недвижимости. В последнее время появились предложения и от частников. Многие владельцы загородных домов оценили выгоду от аренды.
      Долгосрочная аренда, как уже говорилось, менее выгодна арендодателю. Но при этом ему намного спокойнее - ведь установить длительные и прочные отношения с одним человеком гораздо проще, чем со многими и к тому же быстро меняющимися. Да и порядок в доме приходится наводить гораздо чаще. Иными словами, долгосрочная аренда - для тех, кому важен стабильный доход и минимум рисков. Доказательством этому служит поведение собственников элитных коттеджей. Они не хотят сдавать свою недвижимость на несколько дней или месяц, а стремятся заключать договора аренды на сроки от одного года.

    Договор требует внимания!

      При заключении договора аренды юристы рекомендуют убедиться в том, что в документе указан полный перечень и объем предоставляемых коммунальных услуг. Кроме того, следует обратить внимание на то, чтобы в договоре были предусмотрены санкции на тот случай, если перечисленные в нем услуги не будут предоставляться или будут предоставляться не в полном объеме. Необходимо также оговорить степень ответственности арендатора за сохранность имущества домовладельца.
         Споры по договору аренды решают, например, в случае досрочного прекращения пользования арендованного имуществом. Инициатором при этом может выступать как арендатор, так и арендодатель. Здесь действует правило: любой договор, может быть, расторгнут только по согласию сторон. В случае же если арендатор вынужден покинуть загородное жилье по инициативе арендодателя, последний обязан возместить убытки и компенсировать моральный вред.

  В чужом гнезде?

    Как избежать неприятности арендуя квартиру?
 Студенты, молодые специалисты, люди, приезжающие в крупные города на работу из провинции, молодожены, не желающие делить жилплощадь с родителями, часто сталкиваются с проблемой отсутствия жилья. Что делать, когда нет собственной крыши над головой? Самый простой и самый распространенный выход - снять квартиру или хотя бы комнату.

    Перспективы есть

     Специалисты рынка говорят о том, что хотя данный сегмент пока еще не достаточно развит, перспективы у него имеются. Можно выделить две основные тенденции: дальнейшее развитие посуточной аренды и создание мини поселков исключительно для аренды коттеджей.
 Посуточная аренда очень популярна среди горожан и выгодна домовладельцам и риэлторам. Прогнозируется, что спрос здесь будет даже превышать предложение, так как непродолжительный отдых на природе очень востребован, среди жителей мегаполиса. Иногда несколько дней на свежем воздухе (особенно это касается новогодних праздников) арендаторы готовы платить столько же, сколько и за двухмесячное проживание в "несезон".
       К тому же расширяется спектр мероприятий, которые можно с успехом провести в загородном доме: банкет и фуршеты, свадьбы и юбилеи, концерты и балы, переговоры, конференции тренинги. Мало того, сегодня за городом проводятся мероприятия на самом высшем уровне. Например, в 2006 году в коттеджах элитной "Консульской деревни под Санкт-Петербургом останавливались первые лица государств-участников саммита "Большой восьмерки".
 Процесс создания мини-поселков для аренды коттеджей - дело недалекого будущего. К примеру, в Подмосковье на сегодняшний день существует боле тридцати коттеджных поселков, предназначенных исключительно для аренды. Также в столичном регионе имеются загородные поселки, где дом можно сначала арендовать, а затем, если понравится приобрести в собственность. В окрестностях Екатеринбурга тоже начали появляться не только одиночные дома для аренды, но и мини-поселки, состоящие из трех-четырех домиков.

      В поисках квадратных метрах

      С чего начать? Прежде всего, конечно, нужно найти подходящий вариант. Увы, сделать это не всегда просто.
      Как правило, люди, приступающие к поиску квартиры, сначала собирают полезную информацию через своих родственников и знакомых. Хорошо, если кто-то из близких как раз намерен сдать жилье или имеет на примете людей, готовых стать арендодателями. По-свойски арендную плату вам могут назначить "со скидкой". В то же время не стоит забывать, что в этой ситуации скрывается определенная опасность. Если вы чем-то не угодите хозяину квартиры или провинитесь перед ним, ваши добрые родственные или дружеские отношения могут испортиться всерьез и надолго.
       Многие из тех, кто, обзвонив своих бабушек, тетушек и приятелей, не получил толкового совета, начинают искать жилье через объявления, расклеенные на столбах и заборах. Путь, казалось бы, простой и не затратный. Вот только надежный ли? Не исключено, что, действуя таким способом, придется потратить достаточно много времени и сил.
- Сдаете жилье? - звонит по телефону, указанному на корешке потрепанного объявления, потенциальный клиент.
- Сдали уже, - грубо отвечают на другом конце провода.
Человек набирает номер, от руки написанный в другом объявлении, но в ответ - тишина. Он безуспешно звонит по третьему и четвертому номеру. И вот, наконец, слышит приглашение посмотреть квартиру. Его уверяют, что условия сносные, и он мчится на всех парусах на другой конец города. Открывает дверь, видит облезлые потолки, обшарпанные стены, текущие краны. И искренне удивляется: как людям в голову приходит сдавать квартиру в таком состоянии?

      Еще один распространенный способ поиска жилья - просмотр объявлений в газетах, журналах, на Интернет-сайтах. Это уже в определенном смысле - база данных. Как правило, в объявлениях указаны основные параметры сдаваемого жилища, а следовательно, вы можете сразу делать определенные выводы. В Интернете и печатных изданиях можно найти как частные объявления, так и предложения от агентств недвижимости.
        Не забывайте, что, имея дело с частниками, можно столкнуться с определенными проблемами. Получая плату за квартиру, арендодатели обязаны платить налоги. Делать это хочется далеко не каждому, поэтому многие частные лица стараются избежать официального заключения сделки. Но, если вы не подпишете договор аренды, при возникновении спорных вопросов с хозяином квартиры у вас не будет ни прав, ни гарантий.
        Гораздо надежнее обратиться в агентство недвижимости, имеющее на рынке хорошую репутацию. Конечно, в этом случае придется заплатить за услуги риэлтора. Зато в крупных агентствах, как правило, представлена обширная информация и о квартирах эконом-класса, и об элитном жилье, и о загородной недвижимости, сдаваемой в аренду. Есть возможность выбрать объект в соответствии со своими потребностями, при этом в обширной базе данных изначально нет ненадежных и сомнительных вариантов. Впрочем, ни один риэлтор не даст гарантию, что хозяин сдаваемой в аренду квартиры - человек порядочный. Зато, обладая богатым опытом по подбору жилья, определит реальную стоимость аренды, поможет грамотно заключить договор, избавив вас от возможных недоразумений.

   Что необходимо знать? Детали и подробности

      Итак, вы подобрали себе квартиру. Для начала выясните, сколько будет стоить ваше проживание в ней, и адекватна ли цена, назначенная хозяином. Как мы уже сказали, сделать это поможет риэлтор-профессионал. ЕСЛИ же вы действуете самостоятельно, обсудите тему с друзьями, которым приходилось сдавать или снимать жилье И обязательно изучите объявления В газетах и журналах, чтобы иметь представление об уровне цен на рынке.
Как известно, стоимость аренды за висит от целого ряда факторов: престижности района, состояния доме и квартиры, ее площади, наличия мебели и бытовой техники.
         Не забудьте спросить, входят ли в стоимость арендной платы коммунальные платежи.
 Обязательно проверьте документы собственника квартиры. И не поленитесь на всякий случай записать данные его паспорта себе в блокнот. Проверьте также документы на квартиру подтверждающие право распоряжаться ею. Имеется в виду свидетельство права собственности, договор купли-продажи, договор дарения или наследования.
        Если квартира находится в собственности нескольких владельцев, вам должны показать письменное согласие всех собственников на сдачу жилья в наем. Если кто-то из собственников будет против квартирантов, арендатор может оказаться на улице, еще не успев обустроиться.
Если вы планируете снять комнату в коммунальной квартире, то, узнав о согласии всех собственников, поинтересуйтесь и мнением соседей.
 

  Жилье в наём, как найти надежного нанимателя

      Не ошибусь, если скажу, что немало жителей Екатеринбурга хотят сдать свою "лишнюю" жилплощадь в наём. Объясняется это желание просто: средняя стоимость месячной арендной платы, к примеру, 1-комнатной квартиры в центральном районе города Екатеринбурга со-ставляет 12-16 тысяч рублей, согласитесь - совсем неплохая прибавка к семейному бюджету.
К сожалению, желающие сдавать квартиру (наймодатели) зачастую рискуют попасться на удочку мошенникам. Самый распространенный вид мошенничества - последующая сдача жилья нанимателем в поднаём третьим лицам, например посуточно, либо "чистоплотной и порядочной" семье из 17 человек.
       Если же вам повезло и вы избежали встречи с мошенниками, проблем все равно хватает. По статистике, между арендодателем и арендатором чаще всего возникают следующие проблемы: несвоевременная оплата за наём, порча имущества, проживание жильцов, не указанных в договоре, например домашних животных, внеплановые визиты арендодателя, несвоевременная оплата счетов за электроэнергию и платные услуги по телефону и т.д.
       Как избежать подобных проблем? Конечно же, нужно обратиться за консультацией к специалисту-риэлтеру, который разъяснит желающему сдавать свое жилье специфику данного вида сделки и окажет содействие в ее совершении. При обращении в агентство недвижимости специалисты не просто предлагают вам имеющиеся варианты, а подбирают нанимателя, непосредственно исходя из ваших требований и пожеланий.
         Первое, что необходимо понять - за сколько реально можно сдать свою квартиру. Для определения цены сдаваемого помещения можно обратиться за консультацией в риэлторские компании или сориентироваться по информации из газетных объявлений. Цена на сдаваемое жилое помещение меняется в зависимости от престижности района, от количества комнат в квартире, от наличия в ней телефона и мебели.
        Следующий шаг - поиск будущих жильцов. Для этого можно подать соответствующее объявление в газету или обратиться в риэлторскую фирму. Кстати, для наймодателей услуги риэлтеров бесплатны.
       Но в любом случае, не стесняйтесь задавать больше вопросов каждому потенциальному нанимателю. Например, о том, имеет ли человек гражданство РФ, где работает, на какой срок предполагает снимать квартиру и т.д. Рекомендую заранее составить для вашего риэлтера список требований, предъявляемых к нанимателям и перечень вопросов, которые вы будете задавать предполагаемым жильцам при личной встрече.
      Не торопитесь брать деньги и отдавать ключи от квартиры, внимательно присмотритесь к кандидатам, тщательно проверьте документы. Самое главное, что нужно знать - это то, что правовой защищенности и гарантии при сдаче жилья в наём можно добиться путем заключения грамотного договора между сторонами (как правило, риэлтеры предоставляют такой договор наймодателю бесплатно). В этом договоре оговорены все необходимые условия, сроки действия, цена, порядок расчетов, а также ответственность сторон. В договоре указываются паспортные данные собственника жилого помещения и нанимателя. К договору имеется приложение - опись имущества (мебели, бытовой техники), которое передается нанимателю вместе с ключами от квартиры. Не забудьте, что при заключении договора найма понадобится получение согласия всех совершеннолетних граждан, зарегистрированных в указанной квартире.
        Может возникнуть ситуация, когда хозяин квартиры решит преждевременно расторгнуть договор. Поэтому не менее важным пунктом договора при сдаче квартиры является пункт, содержащий условия расторжения договора. В этом пункте договора больше всего заинтересованы жильцы, предполагавшие снимать квартиру на длительный срок. Жильцы могут предложить включить в договор сдачи жилого помещения следующий пункт: в случае расторжения договора в одностороннем порядке хозяином квартиры, последний должен предупредить жильцов не менее чем за месяц.
        Хозяин жилого помещения вправе прийти в свою квартиру в любой день и поинтересоваться состоянием жилого помещения. Порядок посещения необходимо оговорить заранее. Например, по предварительному звонку за день. Обычно это контрольное посещение хозяина квартиры совпадает с днем очередной оплаты.
        В договоре обязательно нужно оговорить, кто будет оплачивать коммунальные платежи, электроэнергию и телефон. Чтобы быть уверенным, что не возникнет задолженность по указанным платежам, хозяевам квартиры рекомендуется самим осуществлять все платежи, предварительно получив деньги с жильцов. Кроме того, перед окончанием срока действия договора сдачи жилого помещения, хозяину квартиры рекомендуется получить в ГТС справку о задолженности по оплате за междугородние переговоры. Опасаясь неуплаты за междугородние телефонные переговоры, хозяева жилого помещения иногда отключают "межгород", но невозможно блокировать платные справочные, отправление телеграмм по телефону и другие весьма дорогие платные телефонные услуги.

   Заключите договор

      Во избежание неприятностей обязательно заключите с арендатором договор. В этом документе должны быть указаны паспортные данные сторон, .четко прописаны срок аренды, величина оплаты. Должны оговариваться прочие условия. К примеру, будут ли входить коммунальные платежи в стоимость арендной платы.
       Если вы не хотите отключать международную или междугородную связь, или клиент попросил вас об этом, заранее обсудите условия оплаты за междугородные переговоры. И не ленитесь регулярно проверять телефонные счета. Если сумма счета вас смутила, тут же поговорите с арендатором о ее погашении.
       Юридическую силу договор приобретает после того, как его подписали обе стороны. В случае, если между хозяином и жильцом возникнет конфликт, который придется решать через суд, договор поможет доказать правоту или, напротив, вину одной из сторон.
 - Квартира должна сдаваться на основании договора найма, который заключается в письменной форме. В соответствии с законодательством существенными условиями договора найма жилого помещения признаются предмет договора (должно быть указано конкретное жилое помещение с точным указанием адреса) и цена. Также важными условиями являются цель использования жилого помещения, его техническое состояние и срок действия договора. Существенными считаются все прочие условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Если вы просто пустили людей пожить, наниматель будет считаться вселенным в квартиру, а договор - заключенным устно. Самое неприятное, что подобный договор считается заключенным сроком на пять лет.
 Заключив письменный договор на определенный период, арендодатель не должен в течение этого срока менять условия договора, повышать арендную плату или требовать досрочного освобождения жилплощади, если нет обоснованных претензий к арендатору.
        Нередко в текст договора включают пункты, учитывающие возможность непредвиденных обстоятельств. К примеру, в договоре может быть прописано: если арендодатель потребует освободить помещение до истечения срока аренды, он должен за месяц предупредить об этом нанимателя жилья, чтобы тот смог найти себе другой вариант. При этом за данный месяц наниматель не платит за жилье. Либо арендодатель выплачивает нанимателю неустойку в размере месячной оплаты.
       Когда срок договора будет подходить к концу, следует заранее поинтересоваться, будет ли клиент его продлевать. Вместо пролонгации можно заключить новый договор, изменив некоторые условия прежнего договора.

    Опишите имущество

      Приложением к договору найма может служить опись имущества. В этом документе перечисляются все вещи, которые хозяин передает жильцу во временное пользование. Не лишним будет дать каждому предмету письменное описание, обозначить год выпуска, степень износа, перечислить дефекты и повреждения.
        Когда срок найма заканчивается, имущество, переданное жильцу в пользование, проверяется по описи. Наниматель обязан вернуть его в пристойном виде. Вполне вероятно, что какую-либо из вещей хозяин обнаружит в поврежденном состоянии. Уладить такую проблему можно мирным путем. Допустим, в квартире перестал работать холодильник. Попросите нанимателя оплатить ремонт или возместить материальный ущерб. Если мирным путем конфликт уладить не удается, единственный выход- обратиться в суд.
Конечно, те вещи, которые для вас особенно ценны и за сохранность которых вы волнуетесь, из квартиры лучше убрать.

     Не забудьте про налог.

     Обязательно перепишите не только паспортные данные клиента, но и контактные телефоны. Попытайтесь проверить их под каким-нибудь предлогом до того времени, как квартирант заселится в квартиру. Первое время заходите почаще, наблюдайте, сохраняется ли порядок, не лишним будет поговорить с соседями. А еще, получая плату за квартиру, не забывайте платить налоги.
     - Следует помнить, что доходы, полученные от сдачи жилья в аренду, облагаются налогом на доходы физических лиц. Составлять декларацию по доходам физических лиц арендодателям необходимо по окончании каждого года, не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным. В декларации нужно указать, какой доход получен, рассчитать сумму налога, она составляет 13 процентов от суммы дохода, и уплатить налог в бюджет. Если этого не сделать, штраф за умышленное уклонение от уплаты налогов составит 40 процентов от суммы налога.
 в Екатеринбурге месячная плата за аренду комнаты в среднем составляет 6-8-тысяч рублей, Плата за аренду квартиры варьируется от 13 до 25 тысяч. Речь, естестественно, идет о сегменте эконом-класса. В сегментах "бизнес" и "премиум" иной уровень цен, но на рынке аренды востребован, прежде всего, экономкласс.
        Как отметила президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева (г. Москва), арендный фонд в России совершенно не развит. Его доля в жилищном фонде составляет примерно 8 процентов. Жилье сдают только физические лица. Такого явления, когда юридическое лицо построило бы дом и сдавало все квартиры, у нас нет. Почему? Потому что аренда на нашем рынке не позволит вернуть инвестиционные затраты. Но это - уже иная проблемам о ней мы поговорим в другой раз.
 

 Права и обязанности нанимателей и собственников

В соответствии со статьей 17 Жилищного Кодекса РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей, требований пожарной безопасности, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.

   Права нанимателей

В связи с пользованием жилыми помещениями, у граждан возникают права и обязанности. Права для проживающих по договору найма жилого помещения и лиц, проживающих по договору найма жилого помещения коммерческого использования, схожи.

   Граждане имеют право:

- вселять по взаимному согласию с наймодателем и гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем (при вселении несовершеннолетних детей такое согласие не требуется);
 - разрешать по взаимному согласию с гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении временных жильцов;
- передавать с согласия наймодателя часть или все жилое помещение в поднаем.

    Обязанности нанимателей и собственников

       Правила пользования жилыми помещениями содержат перечень обязанностей, который не является исчерпывающим. Лица, проживающие по договору социального найма, по договору найма специализированного помещения и по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования, обязаны:
- использовать жилое помещение по назначению;
- осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;
 - обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче; .
- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, в подъездах и т.д.;
- производить текущий ремонт жилого помещения;
- своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
- не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка.

Собственник жилого помещения, в свою очередь, обязан:

- использовать жилое помещение по назначению;
- обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его надлежащее состояние;
- нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения;
- своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения и выполнять иные обязанности, предусмотренные законодательством.
 

   Договоры найма жилья:

   какая между ними разница?

      Оформить правоотношения, возникающие при "Пользовании муниципальным жильем, ; то есть домами, квартирами и комнатами, находящимися в собственности города, района, а также входящих в них территориальных образований (муниципалитетов, сельских округов), можно с помощью договора найма. Но какого именно? Давайте "разложим все по полочкам".

    Стороны договора

      Жилые помещения могут сдаваться их собственниками, а также государственными и муниципальными предприятиями (учреждениями) по договорам найма (физическим лицам) или аренды (юридическим), регламентируемым статьями 671 и 672 Гражданского кодекса РФ. В качестве одной из сторон в подобных договорах чаще всего фигурирует именно государственная (муниципальная) организация, распоряжающаяся жилым фондом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
Большинство договоров и соглашений, регулирующих подобные правоотношения, являются типовыми (примерными), то есть выступают в качестве приложений к нормативным актам, издаваемым местными органами власти, или к соответствующим должностным инструкциям.

    Договор социального найма

      Данный вид договора заключается в отношении жилплощади, находящейся в государственной, муни-ципальной или ведомственной собственности, с соблюдением лимитов по площадям и размерам квартирной платы. Тогда как договор коммерческого найма заключается с собственником жилого помещения или уполномоченным лицом без учета норм площадей и по свободным ценам.
       Нанимателем по договору социального найма может быть только гражданин Российской Федерации, который получил жилое помещение как нуждающийся в улучшении жилищных условий либо по обмену. В случае смерти такого нанимателя или его выбытия по иному адресу договор социального найма перезаключается с другим членом семьи, вселенным в соответствии со ст. 70 Жилищного кодекса РФ.
Статьей 60 Жилищного кодекса РФ установлено, что договор социального найма носит бессрочный характер (в этом его главное отличие от других договоров найма) и может быть расторгнут только на основаниях, предусмотренных Жилищным и Гражданским кодексами. При этом у нанимателя воз-никает право владения и пользования жилплощадью (квартирой, домом или их частями), включая вспомогательные помещения (кухни, коридоры, санузлы), а также возможность пользоваться общим имуществом многоквартирного дома (лестницы, холлы, лифты и т.д.).
       Согласно ст. 674 Гражданского кодекса РФ договор социального найма заключается в простой письменной форме (с 1 марта 2005 года это правило стало обязательным). Однако в практике применения жилищного законодательства, действующего до введения с указанной даты нового Жилищного кодекса, использовалась и устная форма договора, которой соответствовала выдача местными органами исполнительной власти ордера на вселение в жилое помещение (в том числе и об-менного), который ответственный наниматель (ранее ответственный квартиросъемщик) сдавал в жилищно-эксплуатационную организацию.
       Статьей 70 Жилищного кодекса РФ конкретизировано право нанимателя на вселение других граждан в качестве "членов семьи". В общем случае это происходит с разрешения наймодателя однако для супруга, родителей и совершеннолетних детей требуется только согласие всех ныне проживающих членов семьи, а для несовершеннолетних вообще никакого разрешения не нужно Кроме того, наниматель имеет праве вселить лиц, не приобретающих права владения жилплощадью, поднанимате-лей и временных жильцов.

      Договор муниципального коммерческого найма

       Данный договор регулирует правоотношения между "частными" собственниками жилья, с одной стороны, и физическими лицами, которые хотели бы снять жилплощадь по договору коммерческого (или краткосрочного) найма, с другой.
       В договоре муниципального коммерческого найма наймодателем выступает либо государственный орган, либо муниципальное предприятие, распоряжающееся жилым фондом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (например, ДЕЗ -Дирекция единого заказчика). А нанимателями могут быть как очередники на получение жилья, так и прочие граждане, желающие заключить такой договор. Хотя обычно при заключении муниципальных договоров коммерческого найма предпочтение отдается все же первой категории граждан.
Договор коммерческого найма может быть как краткосрочным (заключается на срок до одного года), так и полноценным (чаще всего на пять лет). Во втором случае, согласно ст. 677 Гражданского кодекса РФ, в договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие с нанимателем (причем не обязательно члены его семьи), а также предусмотрена возможность замены второй стороны договора (например, на основании ст. 686 Гражданского кодекса РФ, в случае смерти нанимателя или по его заявлению).
При заключении договора коммерческого найма на период более одного года наниматель имеет преимущественное право, в соответствии со ст. 684 Гражданского кодекса РФ, на продление закончившегося договора на новый срок. При этом, если наймодатель сам не предложил перезаключить соглашение, то договор коммерческого найма считается автоматический продленным на тех же условиях и на тот же период.

    Договор найма специализированного жилого помещения

      Статьей 92 Жилищного кодекса РФ установлено, что к специализированным жилым помещениям относятся:
 служебные квартиры (комнаты), жилые помещения в общежитиях, маневренный жилой фонд, помещения в домах системы социального обслуживания населения (интернаты), жилье для временного проживания беженцев и вынужденных переселенцев, помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
       Служебные жилые помещения - это жилплощадь, специально предназначенная для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от нее, а также выделяемая администрацией предприятий и учреждений с целью закрепления на ней работников определенных, чаще всего не престижных, специальностей. При этом права лиц, проживающих в служебных квартирах, значительно ограничены, и эти ограничения связаны, в первую очередь, с их трудовой деятельностью - в случае увольнения с предприятия наниматель такой жилплощади выселяется из служебной квартиры (за исключением случаев, прямо указанных в статье 103 Жилищного кодекса РФ).
        У нанимателя служебного жилья также отсутствует ряд прав, предоставленных квартиросъемщикам по договору социального найма. Жилец служебной квартиры не имеет возможности совершить обмен или сдать помещение в поднаем (ст. 100 ЖК РФ), изменить договор найма (ст. 101 ЖК РФ), разделить лицевые счета (ст. 82 ЖК РФ). Безвозмездное вселение временных жильцов (ст. 680 Гражданского кодекса РФ) на такую жилплощадь допускается, но на срок не шесть, а всего 1,5 месяца. Естественно, служебные квартиры не подлежат приватизации и продаже.
        С гражданином, который имеет право на вселение в служебное помещение, заключается, согласно статье 100 Жилищного кодекса РФ, типовой договор найма. В отличие от договора социального найма, срок действия такого договора зависит от трудовых отношений гражданина и организации, где он работает: в случае увольнения договор расторгается (при условии, что работник или члены его семьи не имеют льгот, указанных в статье 103 Жилищного кодекса РФ). Кроме того, в Жилищном кодексе РФ не предусмотрено такое понятие, как "расслужебливание", то есть заключение с работником, пользовавшимся служебной жилплощадью более десяти лет, договора социального найма.

     Договор поднайма жилого помещения

      На практике встречаются случаи, когда наниматели государственной, муниципальной или ведомственной неприватизированной жилплощади сдают ее третьим лицам, не обязательно состоящим с квартиросъемщиками в родстве. Такие правоотношения сторон называются поднаймом жилого помещения и регулируются статьей 685 Гражданского кодекса РФ и статьями 76-79 Жилищного кодекса РФ. В поднаем может быть сдана как часть квартиры (например, изолированная комната), так и вся жилплощадь целиком.
       Поднаем, как и субаренда, подразумевает возмездность отношений сторон, то есть внесение поднанимателями платы. Причем если раньше размер ее определялся статьей 78 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшей в 1984-2004 годах, то сейчас он ничем не регламентируется и устанавливается соглашением сторон, как при коммерческом найме, аренде и субаренде.
        Законодательство, в первую очередь нынешний Жилищный кодекс РФ, существенно ограничивает права поднанимателей даже по сравнению с субарендаторами. Для заключения договора поднайма необходимо, во-первых, согласие наймодателя и членов семьи нанимателя. Во-вторых, должны соблюдаться требования о норме жилой площади на одного человека, включая нанимателей, не менее учетной в отдельной квартире или нормы предоставления в коммунальной. В-третьих, поднаем не допускается, если в квартире проживают лица, страдающие тяжелыми формами соматических и психических заболеваний. В неприватизированных коммунальных квартирах для сдачи комнат одного из лицевых счетов в поднаем требуется согласие соседей, которое на практике получить достаточно сложно. Кроме того, у поднанимателя не возникает преимущественное право на продление договора, и он подлежит выселению без предоставления другого жилья либо в случае прекращения договора найма, либо с уведомлением за три месяца.

     Договор вселения временных жильцов

      Наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма, договору социального найма, а также арендатор и квартиросъемщик служебного жилья имеют право, в соответствии со статьей 689 Гражданского кодекса РФ и статьей 80 Жилищного кодекса РФ, вселить на свою площадь временных жильцов (пользователей), причем на безвозмездной основе. У данной категории участников жилищных правоотношений возможностей еще меньше, чем у поднанимателей, ведь временные жильцы не обладают никаким самостоятельным правом на жилое помещение и установленный срок их безвозмездного проживания составляет шесть месяцев. При этом наниматель обязан уведомить домоуправление (наймодателя) о вселении пользователей, и оно вправе запретить проживание, если не соблюдается норма жилой площади на человека. Временные жильцы обязаны освободить площадь по истечении шести месяцев проживание, а если срок не согласован, то в течение семи дней с предъявления соответствующего требования нанимателем или совершеннолетним членом его семьи. При этом выселение недобросовестных пользователей происходит не в судебном, как для поднайма или субаренды, а в административном порядке.
        Единственное достоинство, которое можно отметить в правоотношениях, возникающих при вселении временщиков, - это возможность проживания в одной из муниципальных комнат коммунальной квартиры без согласия соседей. Однако здесь следует помнить, что действует ограничение по жилой площади комнат в соответствии с нормами общежития (то есть 1 человек - 6 кв.м, 2 человека - 12 кв.м), а также разовый шестимесячный срок пребывания, который в случае конфликтной ситуации, которая может сложиться в коммуналке, продлить достаточно непросто.

Превратим жилище в бизнес

Как сдать квартиру и не понести ущерб?

Сдача квартиры в аренду - это своеобразный бизнес. На первый взгляд, очень простой: нашел клиентов - и ничего не делай, а деньги получай. На самом деле при таком подходе не только прибыль не получишь, но будешь вынужден подсчитывать убытки.
Обязательные условия, которые должен включать договор аренды жилья: I
- Перечень лиц, имеющих право проживать в арендуемой квартире.
- Указание того, какая из сторон оплачивает коммунальные услуги и другие обязательные платежи.
- Порядок оплаты (ежемесячно, раз в квартал, либо единовременной суммой за весь срок найма).
- Порядок передачи квартиры по истечении срока договора или его расторжения.

А если воры?

      Наталья, моя бывшая соседка по лестничной площадке, вышла замуж и переехала к мужу, который накануне свадьбы купил в ипотеку новую квартиру. Продавать свою квартиру Наталья не стала. Они с мужем решили, что будут ее сдавать, и этот "бизнес" поможет им нести нелегкую ипотечную ношу.
       Знакомая Натальи, узнав о ее решении, предложила в качестве клиента своего племянника, который недавно приехал из области и поступил в университет. Хозяйка квартиры даже обрадовалась тому, что в ее жилище поселится не совсем чужой человек, хотя прежде ни разу не видела молодого человека. Да и парень был безумно рад, что ему предоставляют и мебель, и посуду, и подушки с одеялом.
       Арендодатели решили, что не будут досаждать квартиранту своими частыми посещениями. И первый раз навестили его через несколько недель с целью получения платы за жилье. В квартире был полный бардак, описывать который в деталях не имеет смысла. Наталья охала и ахала, а ее муж попытался провести с парнем воспитательную беседу. Клиент деньги заплатил и обещал исправиться. Однако спустя и месяц, и два хозяева заставали квартиру в таком же удручающем состоянии.
       Однажды Наталья пришла, когда квартиранта не было дома. Увидела распахнутое настежь окно и разволновалась. Квартира расположена на первом этаже, в ней остались хорошие вещи и предметы бытовой техники. А если кто-нибудь залезет и все это украдет? Что спросишь потом со студента? Тем более нет никакого документа, подтверждающего, что он - квартиросъемщик. В почтовом ящике хозяйка нашла конверт с квитанцией на оплату услуг ЖКХ. Вскрыв его, узнала, что молодой человек за все время проживания эти услуги ни разу не оплачивал.
В тот же вечер квартирант с треском вылетел из арендуемой квартиры. Наталья была вынуждена оплатить накопившийся долг и потратить немало времени на то, чтобы навести в запущенном жилище чистоту и порядок.
Опять на те же грабли
        Но не зря говорят, что хождение по граблям - наш национальный вид спорта. Других клиентов молодожены нашли по объявлению, увиденному на улице. "Молодая русская семья без вредных привычек снимет квартиру на длительный срок", - было написано на листке. Дальше следовали обещания вовремя платить, соблюдать порядок, и, как вводится, был указан номер телефона.
       Созвонились, договорились, встретились. Наталья с мужем составили договор и предложили клиентам его подписать. Представители другой стороны ознакомились и в знак согласия с условиями поставили свои подписи. Заселились в тот же вечер. Но признались что у них нет денег, чтобы заплатить за месяц вперед. Пообещали привезти деньги в ближайшее время. Хозяйке показалось, что люди порядочные, надежные, и она пошла им навстречу. Обещаниями Наталья довольствовалась почти три месяца, а потом поставила вопрос ребром. В свой следующий визит она не обнаружила в квартире никаких признаков присутствия квартиросъемщиков. Они исчезли, забрав все свои вещи и ключи от квартиры. Утешением было лишь то, что они не прихватили с собой ничего из хозяйской утвари.
После этого Наталья решила: самостоятельно сдавать жилье больше не будет. Будет действовать через агентство недвижимости. Конечно, ни одно агентство не может гарантировать порядочность клиентов, но попытается свести риски к минимуму.

    Цена вопроса

      Между прочим, по числу афер и мошенничества аренда жилья лидирует среди операций на рынке недвижимости. Поэтому относиться к такому бизнесу следует со всей ответственностью.
Решив стать арендодателем, вы просто обязаны хорошо ориентироваться на рынке недвижимости, знать законы и быть отличным психологом.
Некоторые арендодатели стремятся сдать квартиру только русской семейной паре, другие - только девушке, у третьих - иные предпочтения. По большому счету, судить по семейному положению, национальным или иным признакам о клиенте нельзя. Желательно предварительно встретиться с людьми, посмотреть на них, поговорить. И уже только после этого принимать решение, сдавать им квартиру или нет.